店租每降10%,利潤(rùn)飆升100%,開(kāi)餐廳前你算好這筆賬了嗎?管理
在鋪鋪旺的調(diào)查中,僅在2016年,各類餐飲續(xù)租門(mén)店的租金平均上漲30%,有些餐廳的續(xù)租租金漲幅高達(dá)100%,直接翻了一倍。高額房租直接導(dǎo)致全國(guó)大部分地區(qū)的餐飲店40%虧損,剩下60%多數(shù)只是在保本經(jīng)營(yíng),賺錢(qián)的是少數(shù)。
餐廳開(kāi)店的目的是為了盈利,但是過(guò)高的租金注定是要賠錢(qián)的。那么餐廳如何合理計(jì)算租金,不至于簽下讓自己賠錢(qián)的租賃合同呢?
要確定一家門(mén)面值不值得投資,投資者要清晰地知道店面的保本點(diǎn)是多少。下面是餐飲店保本點(diǎn)計(jì)算公式,供參考:
保本點(diǎn)=每天固定開(kāi)支(房租+水電+稅收+人工工資+雜項(xiàng))
保本點(diǎn)×(1÷預(yù)定毛利率)=保本營(yíng)業(yè)額
保本營(yíng)業(yè)額÷平均每客消費(fèi)÷平均每桌餐位數(shù)=每天的保本上座率
這個(gè)保本上座率就是門(mén)面盈利價(jià)值了,它如果在40%--60%就可以做,如果高于60%你就要綜合考慮了,得小心。
而在租賃餐廳門(mén)店的時(shí)候,還有以下幾種計(jì)算方式判斷租金是否符合自己的需求,從而有利于判斷租金是否合理,避免過(guò)高租金壓垮餐廳。
一、租金利潤(rùn)彈性
租金是餐廳最重要費(fèi)用支出之一,通常情況下租金增加就意味著利潤(rùn)減少,租金減少則利潤(rùn)增加。我們把利潤(rùn)變動(dòng)與幅度租金變動(dòng)幅度之比稱為租金的利潤(rùn)彈性。簡(jiǎn)單地說(shuō),租金利潤(rùn)彈性的含義就是當(dāng)租金變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn),利潤(rùn)會(huì)增加(或減少)幾個(gè)百分點(diǎn)。租金利潤(rùn)彈性可以精確衡量租金變動(dòng)對(duì)餐廳利潤(rùn)的影響程度。 下面舉例說(shuō)明租金利潤(rùn)彈性的計(jì)算方法。
二、計(jì)算方法
假如北京某餐廳租金為16元/天/平米,面積為325平米,日租金為5200元。盈虧平衡點(diǎn)為9000元/日,菜品邊際貢獻(xiàn)率(毛利率)為70%,預(yù)期利潤(rùn)率為5%。如果租金增加10%,即520元,利潤(rùn)變動(dòng)比例會(huì)有多大?下面進(jìn)行計(jì)算:
1 計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)率為5%時(shí)的日營(yíng)業(yè)額
日營(yíng)業(yè)額=盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×(1+預(yù)期利潤(rùn)率/(邊際貢獻(xiàn)率-預(yù)期利潤(rùn)率))=9000×(1+5%÷(70%-5%))=9692(元)
2 計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)率5%時(shí)的利潤(rùn)額
預(yù)期利潤(rùn)=日營(yíng)業(yè)額×預(yù)期利潤(rùn)率=9692×5%=485(元)
3 計(jì)算利潤(rùn)變動(dòng)率
當(dāng)日房租增加10%,即520元,利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)減少520元,此時(shí)的利潤(rùn)變動(dòng)率為:利潤(rùn)變動(dòng)率=利潤(rùn)變動(dòng)額÷預(yù)期利潤(rùn)=520÷485=107.3%
4 計(jì)算租金利潤(rùn)彈性
租金利潤(rùn)彈性=利潤(rùn)變動(dòng)率÷租金變動(dòng)率=107.3%÷10%=10.73
5 歸納計(jì)算公式
租金利潤(rùn)彈性=利潤(rùn)變動(dòng)率÷租金變動(dòng)率=(日利潤(rùn)變動(dòng)額÷預(yù)期利潤(rùn)額)÷(日租金變動(dòng)額÷日租金)=日利潤(rùn)變動(dòng)額÷(日營(yíng)業(yè)額×預(yù)期利潤(rùn)率)÷(日租金變動(dòng)額÷日租金)=日租金變動(dòng)額÷(盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×(1+預(yù)期利潤(rùn)率÷(邊際貢獻(xiàn)率-預(yù)期利潤(rùn)率))×預(yù)期利潤(rùn)率)÷(日租金變動(dòng)額÷日租金)=日租金×(邊際貢獻(xiàn)率-預(yù)期利潤(rùn)率)÷(盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×邊際貢獻(xiàn)率×預(yù)期利潤(rùn)率)
三、不同情況下的租金利潤(rùn)彈性
預(yù)期利潤(rùn)率是租金利潤(rùn)彈性的重要影響因素之一,我們可按同樣方法計(jì)算出前例中不同預(yù)期利潤(rùn)率下的租金利潤(rùn)彈性。我們很清楚地看出租金的利潤(rùn)彈性與預(yù)期利潤(rùn)率的反比關(guān)系,預(yù)期利潤(rùn)率趨于零時(shí)租金利潤(rùn)彈性最大,當(dāng)預(yù)期利潤(rùn)率趨于邊際貢獻(xiàn)率時(shí)租金利潤(rùn)彈性趨于零。
前面是北京的案例,由于當(dāng)?shù)刈饨疠^高,租金的利潤(rùn)彈性也較大。在一般地級(jí)城市或省會(huì)城市租金便宜,租金的利潤(rùn)彈性也較小。
通過(guò)租金的利潤(rùn)彈性分析可以清楚地告訴人們:
當(dāng)租金利潤(rùn)彈性較大時(shí)租金變動(dòng)會(huì)對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響,這時(shí)降低租金會(huì)使利潤(rùn)大幅增加。
當(dāng)租金利潤(rùn)彈性較小時(shí)租金變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響也較小,即使租金降低很多利潤(rùn)也不會(huì)大幅增加。
明白這一點(diǎn)對(duì)于店鋪?zhàn)赓U條件談判來(lái)說(shuō)非常重要。
四、租金利潤(rùn)彈性矩陣
影響租金利潤(rùn)彈性的主要因素除預(yù)期利潤(rùn)率外還有兩個(gè):一是租金水平,租金水平越高租金利潤(rùn)彈性越大;二是毛利率(邊際貢獻(xiàn)率),毛利率越低租金利潤(rùn)彈性越小。預(yù)期利潤(rùn)率與毛利率有一定聯(lián)系,正常情況下毛利率越高預(yù)期利潤(rùn)率會(huì)越高,兩者變動(dòng)方向是一致的,而且預(yù)期利潤(rùn)率一定不會(huì)高于毛利率,大致可以用毛利率來(lái)代替利潤(rùn)率。(當(dāng)然,毛利率高并不意味著利潤(rùn)率就高,如果毛利率很高,但預(yù)期利潤(rùn)率很低,說(shuō)明餐廳的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用很高,即在房租、工資、管理費(fèi)用等方面的支出太大)。
簡(jiǎn)便起見(jiàn),我們用租金水平和毛利率兩個(gè)指標(biāo)畫(huà)出租金利潤(rùn)彈性矩陣,在四個(gè)象限中,當(dāng)毛利率低且租金水平高時(shí),租金利潤(rùn)彈性最?。幻实偷饨鹚礁邥r(shí),租金彈性最大;其他兩種情況租金利潤(rùn)彈性中等,需要根據(jù)具體情況細(xì)算。
五、實(shí)踐應(yīng)用:年利潤(rùn)這樣翻一倍
利用租金利潤(rùn)彈性矩陣可以解決很多實(shí)際問(wèn)題。 本文第一例中,租金很高,毛利率較低,預(yù)期利潤(rùn)率只有5%,屬于“毛利率低-租金高”象限,租金利潤(rùn)彈性非常大。談判時(shí)一定要想方設(shè)法壓低租金,如果把租金降低10%,即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米,預(yù)期利潤(rùn)將會(huì)增加1.073倍,由每天485元增長(zhǎng)到970元,年利潤(rùn)由17.7萬(wàn)元增長(zhǎng)到36.7萬(wàn)元, 凈增近20萬(wàn)元,這個(gè)成果相當(dāng)可觀,完全值得下一番功夫。
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