餐廳房租10年上漲5倍,成關(guān)店罪魁禍?zhǔn)?!如何與房東談判不漲租金?專欄

餐飲界 / 佚名 / 2016-12-26 12:02:38
最近,四川一家餐飲行業(yè)協(xié)會調(diào)查顯示:2006年到2016年10年間,當(dāng)?shù)夭惋嫎I(yè)各項(xiàng)運(yùn)營成本均快速上漲,其中,漲速最快的是房租,10年上漲了5倍。

 僅在2016年,續(xù)租門店的租金平均上漲30%,有些門店的續(xù)租租金漲達(dá)100%,直接翻了一倍。高額房租直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)夭惋嫷?0%虧損,剩下60%多數(shù)只是在保本經(jīng)營,賺錢的是少數(shù)。

高昂的房租不僅成為餐飲行業(yè)成本支出最多的部分,同時也是迫使餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)讓關(guān)門的原因之一。近日,有行業(yè)人士向小編反應(yīng):

張老板的痛

“我的店面位于深圳寶安區(qū)一個小區(qū)底商,當(dāng)時花了16萬從別人那里接手過來,房租是9600/月,簽了三年,第二年遞增10%,第三年按周邊實(shí)際租金漲跌。房子今年年底就到期了,現(xiàn)在準(zhǔn)備和房東續(xù)簽,可房東一下要漲到18000元/月,而且只能一年一簽。隔壁商鋪才12000元/月。房租這么高,我續(xù)簽了,以后要想轉(zhuǎn)讓也很難轉(zhuǎn)出去,我該怎么辦?有沒有什么渠道可以投訴?”

吳老板的苦

“我是開火鍋店的,我轉(zhuǎn)店不是因?yàn)榻?jīng)營得不好,主要是店面租金上漲太快。我店面的租金180元/平方米,而且是按建筑面積計(jì)算,200平方的店一個月下來租金40000多,一年下來房租就50多萬了?,F(xiàn)在生意不好,利潤又低,連房租都賺不回來,賺的錢全給房東了!”

看完這些咨詢,小編不禁為餐飲人感慨萬分。人工費(fèi)用高、能源價格高、原材料成本高也就算了,還要面臨這個市場令人咋舌的高房租,還讓不讓咱店老板活了?為此,小編為開店老板整理了一些和房東談判降低房租的方法,供開店老板參考!

合理規(guī)劃合同租期

去年全國餐飲市場消費(fèi)總額3萬多億,看似是個人人都能發(fā)財?shù)牡胤剑鋵?shí)只有餐飲老板明白:這個行業(yè)賺錢不僅辛苦,而且高風(fēng)險,一不小心就虧得底朝天。在開店成本里,房租是大頭,很多剛開始雄心勃勃的創(chuàng)業(yè)者后來被高昂的房租磨得精疲力盡,以關(guān)店告終。如何把房租穩(wěn)定在自己的可控范圍內(nèi),顯得十分必要!

1、開店前做好租金成本的預(yù)估,調(diào)查周圍店的大概租金,及自己可承受的租金,起碼談起來心中有底。

2、在合同期內(nèi),房東不得漲租金,也不得提前收回物業(yè)。但如果合同期滿,房東想漲租,那你就奈何不了了。所以,一般租店合同都要簽3到5年或以上,而不是1年1年簽,除非店面位置非常差。

調(diào)查發(fā)現(xiàn),像麥當(dāng)勞、星巴克這樣的餐飲企業(yè),一般租期簽的都是10年,而且前兩年一般不漲租,后面每年的漲租范圍(每年漲10%左右)都白紙黑字寫在合同里,這樣就比較可控。

國內(nèi)的外婆家、西貝莜面村簽的物業(yè)租期也都在5-10年左右,像辣宴、毛家飯店這種一般也會簽3-5年,這樣就能有效避免房東惡意漲租。

3、與房東建立良好關(guān)系,提醒房東,好的店能提升他房子的價值,以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租的念頭。這種方法雖然治標(biāo)不治本,但好過標(biāo)本都不治,處理得好,還是對自己比較有幫助的。

如何與房東談判穩(wěn)定租金

要盡可能地發(fā)現(xiàn)商鋪現(xiàn)存的不足之處,方便和房東談判時把租金穩(wěn)定下來,不至于大幅漲租。地段、大小、新舊、客流、交通等等都可以成為你與房東談判降價的要素。

另外,找店時一般房東都會說自己的店如何如何好,客人怎樣怎樣的多。而你千萬不要光聽房東怎么說,即使這家鋪?zhàn)右郧吧獠辉趺礃?,他也會編出些天花亂墜的理由讓你高價租下。

退一萬步講,如果這個店真有那么好,那也不能房東要多少房租就給多少。如果房東有自己的難處急著出手商鋪,你也不要善心大發(fā)和于心不忍。市場經(jīng)濟(jì)就是如此殘酷,盡量抓著房東著急轉(zhuǎn)讓的把柄壓低價格,當(dāng)然要把握尺度,不能太離譜。一旦超出房東的底線,把人惹急了寧愿空著也不租給你,那對雙方來說都是損失,甚至對你來說損失更大。

簽好合同除了能抑制惡意漲租,還能防止意外

一個典型案例是去年倒閉的餐飲品牌“大師之味”,其老板范新紅斥資數(shù)百萬建了一個中央廚房,就在完成裝修準(zhǔn)備運(yùn)營的時候,房東說要把房子賣了。范新紅的巨額投資瞬間化為烏有,這也直接導(dǎo)致了大師之味資金斷裂,以倒閉告終。由此可見,物業(yè)合同是餐館生死攸關(guān)的保障啊。這一點(diǎn)星巴克就做得很好,值得開店老板學(xué)習(xí),它的物業(yè)合同有這2條:

1、 如果租期內(nèi)房屋所有權(quán)發(fā)生變動,不影響合同效力。也就是說即使房東在租期內(nèi)把房子賣掉了,仍然不妨礙你開店的權(quán)益,不妨礙你的合同,你只是換了一個房東而已。

2、 在租賃期限內(nèi),如房東擅自終止合同,提前收回房子,則房東應(yīng)雙倍返還店鋪已支付租賃保證金,并按合同終止前一個月租金的五倍向承租方支付違約金,若仍不足夠抵付損失,房東還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償不足部分。

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